6 krokov: Ako kúpiť nehnuteľnosť cez developerský projekt a na čo si dávať pozor?

Nájsť svoje vysnívané bývanie je dnes veľmi náročné. Na trhu s nehnuteľnosťami je čoraz viac cítiť rastúci dopyt po takzvaných developerských projektoch. Záujem je taký veľký, že byty sú vypredané ešte predtým, než sa začne ich výstavba. Kúpa nehnuteľnosti, ktorá je ešte len „na papieri“, má viacero výhod, ale aj rizík. Aj samotný proces sprostredkovania kúpy takejto nehnuteľnosti formou hypotekárneho úveru je o niečo zložitejší ako kúpa už skolaudovanej nehnuteľnosti. V tomto článku nájdete zopár rád, ako postupovať a na čo si dávať pozor. Poďme na to krok za krokom.

1. Rezervácia nehnuteľnosti

Pre veľký dopyt je dnes rezervácia nehnuteľnosti už štandardom. Pri developerskom projekte na nás čaká:

• Rezervačná zmluva: Slúži na rezerváciu nami vybranej nehnuteľnosti. Pri rezervácii sa skladá rezervačný poplatok, ktorý je v priemere niekde medzi 2 000 – 5 000 €. Rezervačný poplatok nie je možné uhradiť formou hypotéky.

• Zmluva o budúcej kúpnej zmluve: V tejto zmluve sa nachádzajú všetky náležitosti ako napríklad termíny dokončenia stavby, kúpna cena a forma úhrady kúpnej ceny. Táto zmluva taktiež slúži, ako podklad pri vybavovaní hypotekárneho úveru.

• Kúpna zmluva: Podpisuje sa zvyčajne až po skolaudovaní developerského projektu.

2. Podmienky developera

Vyššie spomínané zmluvy sa podpisujú priamo s developerom alebo realitnou kanceláriou, ktorá daný developerský projekt predáva. Je nevyhnutné oboznámiť sa s podmienkami developera v týchto zmluvách ešte pred ich podpisom. Potrebné je sledovať:

• termíny dokončenia a kolaudácie projektu,

• poplatky a sankcie,

• uhradenie jednotlivých častí kúpnej ceny.

3. Zazmluvnený/ nezazmluvnený projekt v banke

Zazmluvnený projekt

Developeri môžu mať svoje projekty zazmluvnené s jednou alebo aj s viacerými bankami. Je to veľká výhoda, pretože v takomto prípade môžeme žiadať o hypotekárny úver už po podpise rezervačnej zmluvy. Developer má s financujúcou bankou nastavené podmienky financovania vopred vrátane nacenenia bytov i napriek tomu, že výstavba sa ešte nezačala. V takomto prípade je proces sprostredkovania hypotéky jednoduchý. Potrebné je len zistiť, či banka, ktorá financuje vami vybraný projekt, akceptuje váš druh príjmu a či je váš príjem postačujúci.

Nezazmluvnený projekt

Ak developer nemá zazmluvnenú žiadnu banku alebo je váš príjem akceptovateľný v inej banke ako financujúcej, žiadať o hypotekárny úver môžete až po skolaudovaní. Štandardne v takomto prípade musíme developerovi zložiť okrem rezervačnej zálohy aj ďalšiu časť kúpnej ceny, prevažne 10 – 20 % z celkovej kúpnej ceny. Musíme teda disponovať vlastnými finančnými prostriedkami alebo to uhradiť formou spotrebného úveru z banky, prípadne medziúverom zo stavebných sporiteľní. Tu sa však vystavujeme viacerým rizikám.

Po zaplatení záloh čakáme na skolaudovanie, aby sme mohli požiadať o hypotéku. Výstavba developerského projektu niekedy trvá aj viac ako 18 mesiacov a za ten čas vplyvom rôznych legislatívnych opatrení nemusíme vybaviť hypotéku v banke. V tých horších prípadoch môžeme byť akurát v tom čase práceneschopný, prípadne nezamestnaný. Pri nedodržaní termínu na splatenie aj poslednej časti kúpnej ceny developerovi môžeme prísť o celú zálohu podľa dohody v rezervačnej zmluve, ktorú sme podpisovali.

4. Výber vhodnej banky

Pri výbere tej najvýhodnejšej banky je potrebné zohľadniť viacero kritérií v nasledujúcom poradí:

• Financuje banka vybraný developerský projekt?

• Akceptuje banka môj druh príjmu?

• Úroková sadzba a poplatky spojené s oskytnutím hypotéky

5. Založenie inej nehnuteľnosti

Jednou z možností je aj založenie inej nehnuteľnosti ako kupovanej (napr. nehnuteľnosť už vo vlastníctve kupujúceho alebo rodičovský byt/dom). Ide o takzvanú americkú hypotéku.Týmto typom hypotéky vieme vyriešiť problém s financovaním. Po skolaudovaní a nadobudnutí kupovanej nehnuteľnosti z developerského projektu je možné preniesť záložné právo z dočasne založenej nehnuteľnosti na kupovanú.

6. Výber sprostredkovateľa

Čoraz viac ľudí využíva pri sprostredkovaní hypotéky svojho dôverného finančného sprostredkovateľa. Hlavnými benefitmi využitia finančného sprostredkovateľa je ušetrený čas, transparentné a objektívne porovnania viacerých ponúk od inštitúcií a nulové náklady za pomoc od sprostredkovateľa (klient neplatí sprostredkovateľovi za sprostredkovanie).

V praxi dochádza k situáciám, keď developer alebo realitná kancelária motivujú klientov, aby si nechali sprostredkovať hypotéku priamo cez ich sprostredkovateľov. Hlavným lákadlom je napríklad vrátenie rezervačnej zálohy v prípade, že nám banka neschváli úver. V opačnom prípade môže dôjsť k prípadnému zastrašovaniu, že ak nám hypotéka neprejde cez nami vybraného sprostredkovateľa, prídeme o rezervačný poplatok. Pozor aj na všetky podobné poplatky od developera uvedené v rezervačných zmluvách.

Zákon o ochrane spotrebiteľa hovorí, že „predávajúci nesmie ukladať spotrebiteľovi povinnosti bez právneho dôvodu a používať nečestné obchodné praktiky a neprijateľné podmienky v spotrebiteľských zmluvách“.

Ak sa rozhodnete teda pre vlastného sprostredkovateľa, nemajte obavy. Podstatná je komunikácia a spolupráca medzi všetkými zainteresovanými stranami. Poctivý a zodpovedný developer alebo realitná kancelária v spolupráci s vaším dôveryhodným sprostredkovateľom nájdu spoločnú cestu k vašej spokojnosti a nadobudnutiu vysnívaného bývania.

Zdroje titulného obrázka: unsplash
Zdroj obrázka: vlastné spracovanie, flaticon